Существует ряд необходимой документации, которая регламентирует главные положения относительно строительства новых жилых объектов.
Кадастровый паспорт
Выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН) – является кадастровым паспортом, который содержит в себе сведения об объекте. Это один из элементов системы учета объектов недвижимости. Начиная с 2015 года в РФ вместо понятия «кадастровый паспорт» принято понятие «межевого плана», и «технического плана».
Кадастровый паспорт определяет основные параметры земельного участка, также – кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра, который содержит кадастровый номер, и другие особенные характеристики объекта.
Разрешение на строительство
Это документ, удостоверяющий соответствие проектной документации всем требованиям, предъявляемым градостроительному плану земельного участка, и дающий право застройщику осуществлять строительство.
Получение разрешения занимает достаточно много времени и является трудоемким процессом. Для этого нужно собрать ряд документов и представить их в контролирующие органы. К таким документам относятся:
- проект;
- заключение госэкспертизы;
- градостроительный план участка;
- правоустанавливающий пакет;
- согласие правообладателей;
- решение на отступление от допустимых границ разрешенного строительства.
Договор долевого участия (ДДУ)
Представляет собой тип сотрудничества покупателя-дольщика и компании-застройщика недостроенного жилого объекта. Данный договор призван защищать интересы обеих сторон в процессе строительства и передачи жилого объекта.
Согласно ДДУ компания-застройщик обязуется в определенный срок возвести дом, или иной объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию, и передать объект участнику долевого строительства. При этом, пайщик (дольщик) обязуется платить оговоренную цену и принять сдаваемый объект.
ДДУ должен обязательно содержать:
- определение того, что подлежит передаче;
- сроки передачи;
- цену, порядок выплаты;
- гарантийный срок на объект возведения;
- способы исполнения своих обязательств по договору.
При отсутствии данных условий договор признается недействительным.
Подписание ДДУ признается действительным только после регистрации в органе Росреестра.
Договор аренды земли
Это гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли во временное владение и его пользование за заранее оговоренную сумму денег. При этом важно, что все доходы, полученные арендатором с данного участка, будут являться именно его собственностью.
Отношения, касающиеся аренды земельных наделов регулируются Гражданским Кодексом РФ, и рядом ФЗ РФ.
Договор аренды земельного участка должен содержать в себе предмет договора. Арендуемый участок должен быть идентифицирован по площади, кадастровому паспорту, описанию самого участка, должны быть указаны его гео-координаты, наличие или отсутствие на участке построек.
Проектная декларация
Данный документ представляет собой официальную бумагу от компании-застройщика, в котором раскрывается вся информация о себе и проекте жилого дома. Такой документ всегда фигурирует на рынке первичного жилья, и является одним из основных для оценки проекта.
Согласно ФЗ-214 РФ застройщик обязан публиковать декларацию о доходах, если он привлекает денежные средства граждан на условиях долевого строительства.
Проектная декларация всегда имеет привязку к одному проекту строительства, которым может являться жилой многоэтажный дом, микрорайон.
Проектная декларацию должна в себя включать следующие сведения:
- - информацию о компании-застройщике;
- - права застройщика на участок земли;
- - разрешение на ведение строительных работ;
- - информацию о количестве квартир в строящемся доме, их технические параметры;
- - информацию о назначении все помещений дома;
- - сроки ведения строительства, и планы подключения дома к инженерным сетям;
- - об общей стоимости проводимых работ;
- - об обязательствах застройщика по всем договорам: ДУ, страховой ответственности и т.п.;
- - о рисках, связанных со строительством объекта, и мерах страхования проекта.
При этом в декларацию могут быть внесены изменения, если они не ухудшают условия для покупателя.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса – разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой официальную бумагу, дающую право на строительство или реконструкцию объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на проведение строительных работ.
Для того, чтобы ввести строящийся объект в эксплуатацию, компания-застройщик подает прошение в федеральные органы исполнительной власти, или орган местного самоуправления.
Для того, чтобы получить разрешение, необходимо предоставить следующие документы:
- - правоустанавливающую документацию на участок;
- - градостроительный план участка;
- - разрешение на проведение строительных работ;
- - акт приемки;
- - подтверждение на соответствие параметров возведенного объекта согласно проектной документации;
- - заключение госстройнадзора.
Акт приема-передачи
В ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» есть статьи, которые раскрывают вопрос приема-передачи квартиры.
Также ст.556 ГК РФ «Передача недвижимости» объясняет порядок передачи объекта от застройщика – покупателю, согласно АПП (акта приема-передачи). Само подписание акта считается моментом передачи имущества. После чего обязательства сторон являются исполненными.
Задача АПП – зафиксировать состояние объекта на момент вступления покупателя в свои права, и подтвердить соответствие данного состояния условиям, оговоренным в договоре.
Как происходит передача и прием?
В означенный день стороны приезжают на квартиру, где продающая сторона передает квитанции по квартплате и комуслугам, и передает ключи. После чего подписывается акт.
Если АПП отсутствует, то может возникнуть множество недоразумений: начиная от счетов за квартиру, заканчивая повреждением отделки. Возникнет вопрос – кто за это будет отвечать?
Согласно закону, отказ одной из сторон подписывать АПП приравнивается к отказу от исполнения своих обязательств согласно договору купли-продажи. Таких «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами: от наложения штрафа, до вскрытия квартиры в присутствии сотрудников полиции.
Вообще – единых требований к формату АПП нет. Акт представляет собой письменное соглашение сторон. При желании он может быть удостоверен у нотариуса.
Пункты договора могут меняться, варьироваться, в зависимости от пожеланий сторон. Но такая информация, как паспортные данные покупателя и продавца должна быть; а также – адрес квартиры, ее номер и площадь.
Иногда отдельно оговаривается состояние квартиры: начиная от отделки теми или иными материалами, заканчивая меблировкой и сантехникой.
Если у сторон вдруг возникают какие-то взаимные претензии друг к другу, то АПП станет тем документом, который поможет при судебном разбирательстве.
