Существует ряд необходимой документации, которая регламентирует главные положения относительно строительства новых жилых объектов.

Кадастровый паспорт

Выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН) – является кадастровым паспортом, который содержит в себе сведения об объекте. Это один из элементов системы учета объектов недвижимости. Начиная с 2015 года в РФ вместо понятия «кадастровый паспорт» принято понятие «межевого плана», и «технического плана».

Кадастровый паспорт определяет основные параметры земельного участка, также – кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра, который содержит кадастровый номер, и другие особенные характеристики объекта.

Разрешение на строительство

Это документ, удостоверяющий соответствие проектной документации всем требованиям, предъявляемым градостроительному плану земельного участка, и дающий право застройщику осуществлять строительство.

Получение разрешения занимает достаточно много времени и является трудоемким процессом. Для этого нужно собрать ряд документов и представить их в контролирующие органы. К таким документам относятся:

- проект;

- заключение госэкспертизы;

- градостроительный план участка;

- правоустанавливающий пакет;

- согласие правообладателей;

- решение на отступление от допустимых границ разрешенного строительства.

Договор долевого участия (ДДУ)

Представляет собой тип сотрудничества покупателя-дольщика и компании-застройщика недостроенного жилого объекта. Данный договор призван защищать интересы обеих сторон в процессе строительства и передачи жилого объекта.

Согласно ДДУ компания-застройщик обязуется в определенный срок возвести дом, или иной объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию, и передать объект участнику долевого строительства. При этом, пайщик (дольщик) обязуется платить оговоренную цену и принять сдаваемый объект.

ДДУ должен обязательно содержать:

- определение того, что подлежит передаче;

- сроки передачи;

- цену, порядок выплаты;

- гарантийный срок на объект возведения;

- способы исполнения своих обязательств по договору.

При отсутствии данных условий договор признается недействительным.

Подписание ДДУ признается действительным только после регистрации в органе Росреестра.

Договор аренды земли

Это гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли во временное владение и его пользование за заранее оговоренную сумму денег. При этом важно, что все доходы, полученные арендатором с данного участка, будут являться именно его собственностью.

Отношения, касающиеся аренды земельных наделов регулируются Гражданским Кодексом РФ, и рядом ФЗ РФ.

Договор аренды земельного участка должен содержать в себе предмет договора. Арендуемый участок должен быть идентифицирован по площади, кадастровому паспорту, описанию самого участка, должны быть указаны его гео-координаты, наличие или отсутствие на участке построек.

Проектная декларация

Данный документ представляет собой официальную бумагу от компании-застройщика, в котором раскрывается вся информация о себе и проекте жилого дома. Такой документ всегда фигурирует на рынке первичного жилья, и является одним из основных для оценки проекта.

Согласно ФЗ-214 РФ застройщик обязан публиковать декларацию о доходах, если он привлекает денежные средства граждан на условиях долевого строительства.

Проектная декларация всегда имеет привязку к одному проекту строительства, которым может являться жилой многоэтажный дом, микрорайон.

Проектная декларацию должна в себя включать следующие сведения:

• - информацию о компании-застройщике;
• - права застройщика на участок земли;
• - разрешение на ведение строительных работ;
• - информацию о количестве квартир в строящемся доме, их технические параметры;
• - информацию о назначении все помещений дома;
• - сроки ведения строительства, и планы подключения дома к инженерным сетям;
• - об общей стоимости проводимых работ;
• - об обязательствах застройщика по всем договорам: ДУ, страховой ответственности и т.п.;
• - о рисках, связанных со строительством объекта, и мерах страхования проекта.

При этом в декларацию могут быть внесены изменения, если они не ухудшают условия для покупателя.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса – разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой официальную бумагу, дающую право на строительство или реконструкцию объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на проведение строительных работ.

Для того, чтобы ввести строящийся объект в эксплуатацию, компания-застройщик подает прошение в федеральные органы исполнительной власти, или орган местного самоуправления.

Для того, чтобы получить разрешение, необходимо предоставить следующие документы:

• - правоустанавливающую документацию на участок;
• - градостроительный план участка;
• - разрешение на проведение строительных работ;
• - акт приемки;
• - подтверждение на соответствие параметров возведенного объекта согласно проектной документации;
• - заключение госстройнадзора.

Акт приема-передачи

В ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» есть статьи, которые раскрывают вопрос приема-передачи квартиры.

Также ст.556 ГК РФ «Передача недвижимости» объясняет порядок передачи объекта от застройщика – покупателю, согласно АПП (акта приема-передачи). Само подписание акта считается моментом передачи имущества. После чего обязательства сторон являются исполненными.

Задача АПП – зафиксировать состояние объекта на момент вступления покупателя в свои права, и подтвердить соответствие данного состояния условиям, оговоренным в договоре.

Как происходит передача и прием?

В означенный день стороны приезжают на квартиру, где продающая сторона передает квитанции по квартплате и комуслугам, и передает ключи. После чего подписывается акт.

Если АПП отсутствует, то может возникнуть множество недоразумений: начиная от счетов за квартиру, заканчивая повреждением отделки. Возникнет вопрос – кто за это будет отвечать?

Согласно закону, отказ одной из сторон подписывать АПП приравнивается к отказу от исполнения своих обязательств согласно договору купли-продажи. Таких «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами: от наложения штрафа, до вскрытия квартиры в присутствии сотрудников полиции.

Вообще – единых требований к формату АПП нет. Акт представляет собой письменное соглашение сторон. При желании он может быть удостоверен у нотариуса.

Пункты договора могут меняться, варьироваться, в зависимости от пожеланий сторон. Но такая информация, как паспортные данные покупателя и продавца должна быть; а также – адрес квартиры, ее номер и площадь.

Иногда отдельно оговаривается состояние квартиры: начиная от отделки теми или иными материалами, заканчивая меблировкой и сантехникой.

Если у сторон вдруг возникают какие-то взаимные претензии друг к другу, то АПП станет тем документом, который поможет при судебном разбирательстве.