Услуга «ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК» — бесплатна.
Доступна в будни с 9.00 до 17.30 по
московскому времени.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Как правильно выбрать недвижимость для инвестирования?

готовая жилая площадь в конце строительства будет стоить на порядок дороже

недвижимость для инвестирования

Пожалуй, вложение в новостройки можно назвать на сегодняшний день одним из самых популярных способов инвестирования. При покупке квартиры на этапе котлована есть возможность выиграть 5-7 тысяч рублей с одного квадратного метра. Не стоит также забывать, что подобные квартиры достаточно востребованы, а следовательно, сразу после сдачи их можно будет продать по привлекательной для вас цене. В таких случаях даже малометражные помещения раскупаются или сдаются в аренду очень и очень быстро. То есть при любом раскладе вы остаетесь в выигрыше.

Суть инвестирования в самом начале застройки сводится к тому, что уже готовая жилая площадь в конце строительства будет стоить на порядок дороже. Конечная стоимость жилья, как правило, приблизительно на 40% выше, чем стоимость этой же недвижимости на этапе котлована. Другими словами, подобное инвестирование можно назвать самым простым способом получения прибыли в короткий срок.

Чтобы иметь возможность участвовать в минимальном проекте подобных вложений, необходима определенная сумма денег. Какая? На этот вопрос нет однозначного ответа, потому как минимальный порог зависит от региона. К примеру, в Москве этот «порог вложения» самый высокий в России: чтобы участвовать в проекте, вам придется выложить приблизительно 4,5 млн рублей.

А вот в пределах области минимальный порог снижается вплоть до трех раз, что весьма привлекательно для огромного количества инвесторов. В Подмосковье, например, достаточно 1,5 млн рублей, чтобы стать собственником квартиры площадью до 40 квадратов, если купить ее на этапе котлована.

Тем, у кого нет больше полутора миллионов, и при этом однокомнатная квартира вас не устраивает и хочется большего, можно обратить внимание на объект, располагающийся далеко от МКАДа. Однако при таком раскладе прибыль будет небольшой, потому что в таких районах цены на жилье растут медленно.

В крайнем случае, можно оформить кредит в банке. Этот вариант достаточно привлекателен для большого числа инвесторов. Однако прежде чем решиться на этот шаг, стоит трезво оценить свои возможности, потому как выплачивать кредит придется ежемесячно.

Основные риски вложения в новостройки

Конечно, ни одно инвестирование не может обойтись без потенциальных рисков, и вложение в новостройки не является исключением. Было бы неплохо себя от них застраховать. К основным рискам в сфере инвестиций в новостройки относятся:

1. Риск потери доходности.

2. Риск двойной продажи.

3. Различные юридические риски во время заключения договора между инвестором и застройщиком.

4.Риски, связанные с деятельностью застройщика (банкротство, непрофессионализм, срыв сроков и т.д.).

5. Риск, связанный с точной оценкой спроса в районе (другими словами, риск ликвидности).

6. Риск снижения стоимости в связи с ценовой войной между конкурентами или срочной и острой потребностью застройщика в деньгах.

Как можно снизить уровень всевозможных рисков? Да. Для этого можно прибегнуть к капиталовложению через фонд. Такой подход помогает значительно снизить одни риски и полностью исключить другие. Это происходит потому, что в профессиональных фондах работают специалисты, рекомендующие инвестировать только в те объекты, которые выглядят надежными и грозят лишь минимальными проблемами.

Задача фонда – оценить точные риски по застройщику и промониторить финансовую деятельность застройщика.  В процессе сотрудники фонда взаимодействуют с профессиональными риелторами, что снижает риски ликвидности при продаже квартиры. Кроме того, у вас есть возможность в любой момент продать свой инвестиционный пай.

Сразу же после покупки квартиры в нескольких новостройках ваш инвестиционный портфель будет диверсифицирован. Еще одни бонусом, возможно, станет дисконт, который предоставит вам застройщик за приобретение оптом сразу нескольких помещений.

Как выбрать объект правильно

Чтобы не действовать наобум и вкладывать свои деньги наверняка, необходимо провести анализ новостройки. Вы можете сделать это самостоятельно. Для этого обратите внимание на следующие пункты:

1. Стоимость квадратного метра.

2. Форма продажи.

3. Видовые характеристики строения.

4. Состояние инфраструктуры района.

А теперь подробнее рассмотрим эти положения.

Для начала, еще на этапе выбора, обязательно посетите место стройки и изучите положение дел и состояние микрорайона. Особое внимание обратите на наличие школы, детского сада, поликлиники, а также посмотрите, как далеко находятся остановки общественного транспорта и где расположено метро.

В ваших интересах приложить немного усилий и составить (или хотя бы постараться это сделать) таблицу, где будут указаны средние цены за 1 квадратный метр в разных квартирах и объектах. В таблице стоит указать такие значимые параметры, как этажность, наличие балкона или лоджии, состояние отделки, различные видовые характеристики, тип санузла (раздельный или совмещенный) и т.д., на ваше усмотрение.

Помочь в получении необходимой информации может, помимо прочего, Интернет. Дело в том, что местные власти всегда предоставляют план развития каждого отдельно взятого микрорайона, причем план детальный, расписанный на несколько лет вперед. Проверьте, вдруг рядом с вашим жилым комплексом будет, к примеру, воздвигнут завод, ведь продать квартиру в таком районе впоследствии будет очень и очень сложно.

Итак, вы рассмотрели все перспективы и подобрали нужный объект. Теперь самое время оценить риски, связанные с деятельностью застройщика. Обратите внимание на недострой, возможное (или уже наступившее) банкротство, риск ликвидности продаж и, конечно же, причины, по которым застройщик привлекает инвестиции. Ведь одно дело – текущая потребность в деньгах, и совсем другая – причины, которые станут подводными камнями.

Что следует знать о застройщике

Самое главное, на что нужно обращать внимание – репутация застройщика, вот уж чему точно следует уделить повышенное внимание. Узнайте как можно больше об истории компании, а стоимости и качестве объектов, которые фирма уже сдала в эксплуатацию. Если речь идет о молодой, абсолютно новой компании, о ее надежности можно судить по учредителям и различным партнерским структурам – к примеру, банкам, с которыми организация работает.

Не менее важно проверить состояние документации. Если предприниматель честен, ему нечего скрывать, и он с легкостью покажет вам всю необходимую документацию. А вот если застройщик не может или не хочет предоставить интересующие вас документы по строительству, это уже повод серьезно задуматься: возможно, ему действительно есть что скрывать.

Резюмируя сказанное, для сведения рисков к минимуму, необходимо проверить:

1. Репутацию компании.

2. Наличие и правильность оформления всей необходимой документации.

3. Планы застройки в микрорайоне, где располагается «ваш» жилищный комплекс.

4. Карту местности, где отображены как уже готовые объекты, так и только строящиеся.

5. Ликвидность жилого комплекса.

6. Динамику потенциального изменения цен.

Приняв во внимание каждый из этих пунктов, вы сможете подобрать лучшую новостройку для инвестирования.

Сколько можно заработать на инвестициях в новостройки

Не существует однозначного ответа на вопрос о том, какой величины прибыль можно получить, вкладывая деньги в строящееся жилье. Однако если вы уже знаете, к какому застройщику и за каким объектом вы обратитесь, можно пойти по одному из двух путей.

1. Вы можете  изучить все имеющиеся объявления инвесторов, где говорится о продаже точно таких же квартир, как в выбранном вами объекте. Однако будьте готовы к значительному разбросу цен. И все же в этом есть свои плюсы: это поможет вам определить размер минимального дохода.

2. Поинтересуйтесь у менеджеров, работающих в компании, о порядке роста цен (если исходить из продвижения строительства объекта). К примеру, на самом старте продаж вы приобретаете квартиру за 2 млн рублей. Однако вскоре узнаете, что в ЖК, расположенному неподалеку от вашего, в аналогичном доме точно такая же квартира стоит 3 млн рублей. А это означает, что без учета налогов, демпинга и сопутствующих расходов максимальная прибыль, которую вы можете получить, составит примерно 1-2 млн рублей за 2 года, или, другими словами, вплоть до 25% годовых.

Однако для того, чтобы все это стало реальностью, нужно выбрать правильный объект у надежного застройщика. При этом можно рассчитывать и на куда большую прибыль, если выбрать максимально удобное расположение дома.

Как избежать уплаты налога от продажи квартиры в новостройке

Возможно ли не платить налог после продажи квартиры в новостройке? Вот что мы имеем на сегодняшний момент, и вот что можно сделать в данном случае.

К настоящему моменту налоговые льготы действуют, если собственник продает квартиру, которой владел не менее трех лет. Второе условие для предоставления льгот – сумма сделки должна быть не более 1 млн рублей. В прочих случаях прижется выплатить те самые 13% от общей суммы дохода.

Не забывайте, что все указанные льготы должны быть подтверждены в документальном порядке. Если же вы хотите продать жилплощадь без выплаты налога, вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по месту вашей регистрации: это поможет получить имущественные налоговые вычеты.

Для тех, кто собирается продавать квартиру, которая находится в собственности менее 3-х лет (как раз случай с новостройками), налог платить не нужно, если:

1. Сумма сделки не превышает 1 млн рублей.

2. Вы запросили за продажу квартиру сумму равную или меньшую той, за которую квартира была приобретена. Следовательно, дохода у вас нет, и налог платить не с чего.

По сути, оба эти варианта не подходят инвесторам, так как их главная цель – получить прибыль.

Для того, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно сделать это по переуступке, то есть до того, как будет подписан акт приемки. Если владелец обговаривает с потенциальным покупателем тот факт, что в договоре прописывается исключительно номинальная стоимость жилья, продающая сторона будет освобождена от налога в 13%. Ведь, с юридической точки зрения, дохода в таком случае нет.

Чтобы подстраховать себя при таком раскладе, стоит составить расписку, где будет указано, что в случае чего инвестор компенсирует все издержки. Для регистрации договора о переуступки придется отдать застройщику порядка 30 тыс. рублей.

Эксперты также советуют: для инвестиций выбирайте не слишком дорогие квартиры. Низкая стоимость означает большое количество потенциальных покупателей, в связи с чем можно будет поднять цену. Если вы располагаете достаточным количеством средств, вложите их в несколько недорогих квартир, чтобы увеличить свою конечную прибыль. 


X

Мы подберем для вас оптимальный платеж по кредиту! 
Оставьте заявку на звонок и вам перезвонит
ипотечный специалист.
Это бесплатно. 

X
X
Договор оферты (соглашение). Принимаю решение о предоставлении моих персональных данных и даю согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Обработка персональных данных третьими лицами не осуществляется.

Я соглашаюсь с обработкой моих персональных данных, указанных в настоящем обращении, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, блокирование, удаление, уничтожение моих персональных данных. Обработка персональных данных осуществляется с использованием и без использования средств автоматизации. При обработке персональных данных владелец данного сайта не ограничен в применении способов их обработки. Обработка персональных данных осуществляется исключительно с целью обработки моего обращения, дачи ответа на него (в случае необходимости) и выполнения обязанностей, возложенных на него действующим законодательством Российской Федерации . Настоящее согласие дано мной на 5 лет. Согласие может быть отозвано мной путем подачи письменного заявления. При заполнении электронного обращения я даю свое согласие на передачу обращения, в том числе своих персональных данных, по открытым каналам связи в сети Интернет. Информация о моих персональных данных, указанных в обращении, направленном в электронном виде, не разглашается.
Рейтинг@Mail.ru